Отримання документів під час продажу іммобілії в Італії: ціна, терміни та хто може запитати

Продаж іммобілії в Італії сьогодні — це не просто угода між продавцем і покупцем про ціну. Сучасне законодавство та збільшена увага до захисту прав покупців зробили технічну та адміністративну документацію ключовим елементом угоди. Тому процедура доступу до документів іммобілії стала обов'язковим етапом. Це дає можливість отримати доступ до архівів муніципалітету та перевірити, чи відповідає поточний стан квартири або будинку всім дозволам, виданим за роки експлуатації об'єкта, відмову банку в іпотеці покупцю або навіть судовим суперечкам. Що таке accesso agli atti і на що він потрібен? Accesso agli atti в розпорядженні державних органів.

У сфері іммобілії йдеться передусім про будівельну та технічну документацію:

• первісний дозвіл на будівництво;
• документи CILA, SCIA, DIA;
• сертифікати придатності для проживання (agibilità);
• проекти реконструкцій та прибудов.

Для початку процедури необхідно подати офіційний запит до відділу містобудування муніципалітету (Sportello Unico per l’Edilizia — SUE). Головна мета — відновити повну "історію" іммобілії та переконатися, що всі зміни були оформлені законно. Перевірка містобудівної відповідності. Найважливіша причина — підтвердження так званої urbanistica conformità (містобудівної законності об'єкта).

кадастрова відповідність (conformità catastale);

містобудівна відповідність (conformità urbanistica). Це не одне й те саме. Квартира може бути правильно зареєстрована в кадастрі, але при цьому мати незаконне перепланування з погляду муніципалітету.

знесена стіна;

об'єднаний балкон;

перенесена кухня;

Якщо такі зміни відсутні в офіційних проектах, об'єкт може вважатися частково або повністю незаконним.2. Під час підготовки угоди нотаріус зобов'язаний перевірити законність об'єкта іммобілії. Покупець може вимагати компенсацію;

угода може бути оскаржена;

продавець може понести цивільну відповідальність. Архів документів — це захист обох сторін угоди. Сертифікат agibilità підтверджує, що об'єкт відповідає санітарним, технічним та безпечним нормам.

зменшити ринкову вартість іммобілії;

ускладнити отримання іпотеки покупцем;

викликати проблеми у нотаріуса

У багатьох випадках банки вимагають підтвердження наявності agibilità перед схваленням кредиту. Скільки коштує accesso agli atti

муніципалітету;

кількості архівних документів;

складності пошуку;

Адміністративні витрати

Зазвичай включають:

Держмита та архівний пошук

від 15 до 100 євро за справу або архівну папку.

Копії документів

від 0,20 до 1 євро за сторінку;

додаткові витрати за цифрові копії.

marca da bollo) вартістю 16 євро.

Послуги спеціаліста

Більшість продавців звертаються до:

• архітектору;
• інженеру.

Причина проста: самостійно інтерпретувати< class="ql-align-justify">Середня вартість послуг

• 150–300 євро — стандартна перевірка;
• до 700 євро — складні випадки висновків.

Підсумкові витрати

Якщо займатися самостійно:

приблизно 50–80 євро. class="ql-align-justify">Якщо залучати спеціаліста:

зазвичай від 200 до 700 євро.

Хто має право запросити документи

архівам іммобілії відкрито не для всіх. Закон вимагає наявності прямого і законного інтересу.

Право мають:

Власник іммобілії

Потенційний покупець за попереднім договором

Якщо підписано:

• compromesso;

Просто бажання купити квартиру недостатньо.

Уповноважений фахівець

Геометр або архітектор< class="ql-align-justify">Агент з іммобілії

Рієлтор зазвичай координує процедуру, хоча формально не зобов'язаний самостійно вимагати документи.

Тим не менш професійний агент зобов'язаний попередитиТри види доступу до документів в Італії

1. Документальний доступ (Legge 241/1990)

Це основний і найбільш застосовуваний варіант при продажу іммобілії.

Потрібно:

• підтвердження інтересу до об'єкта.

Муніципалітет зазвичай зобов'язаний відповісти протягом 30 днів.

Через цю процедуру отримують: class="ql-align-justify">дозволи на будівництво;

SCIA;

CILA;

проекти;

сертифікати agibilità.

2. Простий громадянський доступ (Accesso civico semplice)

Предбачено законом про прозорість адміністрації.

Будь-який громадянин може запросити документи, які державний орган зобов'язаний публікувати публічно.

class="ql-align-justify">Проте цей механізм практично не є корисним для приватної іммобілії.3. Загальний цивільний доступ (FOIA)

Аналог американського Freedom of Information Act.

Теоретично будь-яка людина може запросити документи без пояснення причин.

незаконні перепланування;

невідповідність планувань;

відсутні дозволи

class="ql-align-justify">незареєстровані прибудови;

проблеми з agibilità;

старі будівельні порушення;

Іноді такі порушення можна узаконити (sanatoria edilizia), але це вимагає часу та додаткових витрат.Скільки часу займає процедура від конкретного муніципалітету.У середньому:

• 7-15 днів — невеликі міста; 45–60 днів — великі міста з перевантаженими архівами.

У деяких муніципалітетах доступ можливий тільки за попереднім записом.

Оптимально — до виставлення іммобілії на продаж.

Це дозволяє:

• заздалегідь у
• class="ql-align-justify">уникнути зриву угоди;
• прискорити отримання іпотеки покупцем;
• підвищити довіру до об'єкта;

Сьогодні наявність повного пакету документів стає важливою конкурентною перевагою на ринку іммобілії Італії.