Продаж нерухомості з неузгодженнями: коли угода вважається недійсною і як узаконити порушення

Як вирішити містобудівні та кадастрові неузгодження перед підписанням нотаріального

Інженерні системи, що не відповідають стандартам

У відміну від містобудівних порушень, продаж сертифікації та продажу сертифікатів. Закон не зобов'язує власника модернізувати такі системи, але вимагає повного розкриття інформації. Тому у договорі необхідно прямо зазначити, що інженерні мережі не мають відповідної сертифікації. Чи перевіряє нотаріус містобудівну відповідність об'єкта? Нотаріус не проводить фактичну. Верховний касаційний суд Італії в постанові № 8230 від 22 березня 2019 року (Об'єднані палати) пояснив, що обов'язки нотаріуса обмежуються виключно формальною і документальною перевіркою. завдання полягає в забезпеченні юридичної дійсності акта, а не в перевірці фактичного стану нерухомості.

Повноваження та обмеження нотаріуса

Згідно з позицією суду, нотаріус:

< class="ql-align-justify">перевіряє наявність обов'язкової документації;

засвідчується, що в договорі зазначені реквізити дозвільних документів (ліцензій, дозволів на будівництво, актів амністії або легалізації);

не проводить технічних обстежень і не виконує огляд об'єкта;

не встановлює відповідність фактичного стану нерухомості проектної документації;

• Якщо після укладення угоди виявляються частково приховані або не заявлені будівельні порушення, нотаріальний акт зберігає юридичну силу, проте покупець має право звернутися до суду з вимогою:про зниження покупної ціни;
• про розірвання договору.

При цьому пред'явити претензії нотарію повноважень.

Як захистити себе перед підписанням нотаріального акту

Для уникнення судових суперечок після продажу сторони зазвичай залучають ліцензованого спеціаліста (геодезиста, архітектора) будівельної регулярності (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) або висновки про відповідність об'єкта. Тільки такий документ, складений на підставі вивчення муніципального архіву і фактичного обстеження нерухомості, дозволяє зіставити реальний стан об'єкта з офіційною документацією і забезпечити покупцю. class="ql-align-justify">Чи можна продати об'єкт з кадастровими неузгодженнями?

Так, проте законодавство вимагає або належного розкриття інформації, або попереднього усунення порушень до підписання нотаріального акту. Залежно від характеру проблеми можливі наступні варіанти:

Попереднє оновлення кадастрових даних (переважний варіант)

Якщо неузгодження пов'язані зі змінами всередині приміщення, не відображено в DOCFA до укладення угоди.

Застосування допустимих відхилень

Якщо розбіжності є незначними (наприклад, історичні графічні помилки або відхилення розмірів менше 2 %), фахівець може підтвердити на кадастрову відповідність.

Попередня містобудівна легалізація

У багатьох випадках кадастрова неузгодженість свідчить про наявність будівельного порушення, зареєстрованого на муніципалітеті. У такій ситуації неможливо оновити кадастрові відомості до тих пір, поки не буде вирішено містобудівний аспект зі сплатою передбачених адміністративних штрафів. кредиту, неузгодження можуть стати серйозною перешкодою. Банківський оцінювач, виявивши розбіжності між фактичним станом нерухомості та кадастровим планом, як правило, зупиняє розгляд заявки.

Банки зазвичай не фінансують придбання об'єктів з невирішеними кадастровими або містобудівними порушеннями.

class="ql-align-justify">Чи може наявність порушень призвести до визнання правочину недійсним?

Серйозні порушення можуть призвести до повної або часткової недійсності правочину, проте законодавство відрізняє ступінь тяжкості виявлених дефектів class="ql-align-justify">Коли угода є нікчемною

Договір купівлі-продажу вважається нікчемним і не породжує правових наслідків у таких випадках:

• У цьому випадку покупець може вимагати:розірвання договору у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань. Після рішення суду нерухомість повертається продавцю, який зобов'язаний повернути отримані кошти та компенсувати завдані збитки;
• зменшення ціни (позов про зниження вартості). Покупець зберігає право власності на об'єкт, але отримує компенсацію у розмірі витрат на легалізацію порушень чи різниці між сплаченою ціною та фактичною вартістю нерухомості.
•