Право власника на відвідування майна, що винайматиметься: правила та обмеження

Коли майно здається в оренду, визначення межі між правом власності орендодавця та правом користування орендаря може бути неочевидним — особливо у випадках, коли потрібен огляд квартири або показ покупцям. У таких ситуаціях право власника на відвідування передбачає можливість увійти в майно лише за згодою орендаря та за умови наявності обґрунтованих причин, які мають бути об'єктивними та підтвердженими за необхідності. Навіть якщо Цивільний кодекс не прямо регулює це право, судова практика та умови угод визначають його межі.

Коли власник може відвідати майно

Орендодавець має право запросити доступ до квартири лише за наявності вагомих причин, заздалегідь узгодивши візит з орендарем і дотримуючись його прав. До таких причин відносяться: продаж майна або пошук нового орендаря (наприклад, під час закінчення договору); перевірка стану квартири та дотримання умов її обслуговування; проведення термінового ремонту або необхідних технічних робіт. Важливо дотримуватися умов дозволу орендаря, навіть якщо у нього є запасний ключ. Недозволений вхід може розглядатися як порушення недоторканності майна.

Усі візити мають бути узгоджені заздалегідь і здійснюватися з розумним повідомленням, в зручний для орендаря час з урахуванням його особистого та робочого життя. Часто в угоді про оренду окремо вказуються допустимі дні та години відвідувань.

Виняток становить лише надзвичайна ситуація (наприклад, пожежа або затоплення), коли потрібна термінова дія для запобігання шкоді.

Відмова орендаря без права відмовляти у доступі, особливо якщо такі візити передбачені угодою. Непідтверджена відмова може вважатися порушенням умов оренди. У окремих випадках власник має право звернутися до суду за терміновим рішенням або вимагати компенсацію збитків, якщо відмова заважає, наприклад, продажу майна.

Термін дії переважного права купівлі

Право орендаря на переважне право реалізується у встановлені законом строки.

Після офіційного повідомлення про продаж (через судового виконавця або рекомендований лист) орендар повинен:

• 60 днів для ухвалення рішення про купівлю;
• ще 30 днів для оплати та оформлення документів, якщо інше не передбачено у договорі оренди;
• У житлових приміщеннях (регульованих відповідним законодавством) переважне право виникає, якщо:
• власник відмовляє у продовженні договору після першого терміну (наприклад, після 4 років оренди), маючи намір продати майно;
• у орендаря немає іншого житлового майна.
• Для комерційних об'єктів це право є ширшим:
• воно виникає кожного разу, коли власник вирішує продати приміщення під час дії договору;
• термін реалізації залишається однаковим — 60 днів з моменту повідомлення.

Право викупу

• повідомлення орендаря або за нижчою ціною, орендар може скористатися правом викупу протягом 6 місяців з моменту реєстрації угоди;
• без згоди орендаря вхід неможливий;
• орендар зобов'язаний співпрацювати і не утруднювати без підстави;
• візити мають відбуватися з достатнім повідомленням (зазвичай не менше 48 годин) і в розумний час. щодо відвідувань: конкретні дні та години (наприклад, 1–2 рази на тиждень по кілька годин);
• часті покази в останні місяці оренди або після повідомлення про припинення.

Практична порада