Заняття чужої нерухомості що змінилося із запровадженням статті 634-біс

Заняття чужої нерухомості: що змінилося із запровадженням статті 634-біс Кримінального кодексу Італії

Із запровадженням статті 634-біс Кримінального кодексу Італії в рамках Декрету про безпеку 2025 року (Закон № 80 від 9 червня 2025 року) в Італії з'явився новий кримінальний склад, спрямований на боротьбу із незаконним зайняттям житлової нерухомості. Ця норма, що набула чинності 12 квітня 2025 року , передбачає суворіші заходи для захисту прав власників нерухомості та прискорені процедури для відновлення їхніх прав. Нижче докладно пояснюється, що змінилося, які заходи тепер вживаються, і як це впливає на власників та порушників.

Що передбачає стаття 634-біс Кримінального кодексу?

Стаття 634-біс вводить кримінальну відповідальність за незаконне зайняття чи утримання житлової нерухомості, а також за дії, що перешкоджають законному власнику чи орендарю повернути доступ до свого майна. Основні положення:

1. Покарання за незаконне зайняття нерухомості :
   • Особи, які незаконно займають житлову нерухомість або перешкоджають власнику доступу до неї, можуть бути засуджені до позбавлення волі від 2 до 7 років .
   • Ті ж санкції застосовуються до осіб, які обманним шляхом (наприклад, з використанням шахрайських схем чи вигаданих підстав) надають нерухомість та передають її третім особам.
2. Об'єкт злочину :
   • Йдеться про житлову нерухомість, яка використовується як місце проживання (наприклад, квартири, будинки).
   • Порушення включає як фізичне заняття нерухомості із застосуванням насильства чи загроз, і утримання її без законних підстав.
3. Мета норми :
   • Головна мета статті — посилити захист прав власників нерухомості, прискорити процес повернення майна та компенсувати завдані збитки.

Чим відрізняється від колишніх норм?

До введення статті 634-біс випадки незаконного зайняття нерухомості регулювалися статтею 633 Кримінального кодексу («Вторгнення на земельні ділянки або до будівель»). Однак ця норма була більш загальною і менш ефективною, оскільки:

• Вона не фокусувалась виключно на житловій нерухомості.
• Процедури повернення майна через цивільні суди були тривалими та складними.
• Власникам часто доводилося роками вимагати виселення незаконних мешканців.

Нова стаття 634-біс наголошує на прискорених процедурах і суворіших покараннях, що значно спрощує захист прав власників.

Які нововведення з'явилися для власників?

Декрет про безпеку 2025 року надає власникам нерухомості нові інструменти для захисту їхніх прав:

1. Прискорені процедури виселення :
   • Після подання заяви про незаконне заняття нерухомості поліція має право негайно відвідати об'єкт, якщо є підстави вважати заняття незаконним.
   • Суддя може видати розпорядження про негайне виселення , що значно скорочує час відновлення прав власника.
   • Якщо порушник відмовляється залишити нерухомість або чинить опір, поліція з дозволу прокурора може примусово звільнити приміщення.
2. Компенсація збитків :
   • Власник має право вимагати відшкодування збитків, завданих незаконним заняттям. Збитки вважаються презюмованими , тобто власнику потрібно лише довести факт заняття (відповідно до судової практики, наприклад, постановою Касаційного суду № 12879 від 14 травня 2024 року).
   • Докази збитків можуть бути надані у вигляді презумпцій (стаття 2727 Цивільного кодексу), що спрощує процес.
3. Компенсація у фіксованій сумі :
   • Якщо власник не може точно довести розмір збитків (наприклад, через відсутність конкретних даних про втрати), суд може визначити розмір компенсації за справедливістю (стаття 1226 Цивільного кодексу).
   • Зазвичай, сума розраховується на основі ринкової вартості орендної плати за період незаконного заняття. Наприклад, суд може призначити компенсацію у розмірі 200 євро за кожний місяць незаконного володіння .
4. Відшкодування нематеріальних збитків :
   • Власник може вимагати компенсацію за нематеріальні збитки , наприклад, за моральний стрес або дискомфорт, спричинений порушенням прав.
   • Якщо є вирок у кримінальній справі, довести таку шкоду простіше, оскільки факт злочину вже встановлений судом. В іншому випадку власник повинен надати докази, що підтверджують, що порушення може бути кваліфіковане як злочин.

Хто може скористатися новими правилами?

Нові правила поширюються на:

• Власників нерухомості , чиї будинки чи квартири були зайняті незаконно.
• Законних орендарів , які не можуть отримати доступ до своєї нерухомості через дії третіх осіб.
• Власників, які зіткнулися з неплатниками оренди , які відмовляються залишати житло після розірвання договору оренди.

Що таке стаття 648-біс Кримінального кодексу?

У тексті згадується стаття 648-біс , яка регулює зовсім інший вид злочину - відмивання грошей . Вона не має прямого відношення до незаконного зайняття нерухомості, але важливо роз'яснити її суть, щоб уникнути плутанини:

1. Суть злочину :
   • Стаття 648-біс передбачає покарання за дії, спрямовані на легалізацію коштів, майна чи інших цінностей, одержаних внаслідок злочинної діяльності (наприклад, крадіжки, шахрайства, наркоторгівлі).
   • Йдеться про спроби приховати незаконне походження активів, аби вони здавалися легальними.
2. Покарання :
   • Позбавлення волі від 4 до 12 років .
   • Штраф від 5000 до 25 000 євро .
3. Приклади відмивання грошей :
   • Заміна активів : обмін незаконно одержаних грошей або майна на інші цінності.
   • Переказ активів : передача незаконних коштів між особами або переоформлення нерухомості, компаній чи рухомого майна.
   • Приховання походження : будь-які дії, що ускладнюють встановлення зв'язку активів із злочином.

Чому нова норма важлива?

Стаття 634-біс та пов'язані з нею процедури вирішують декілька ключових проблем:

• Прискорення процесу виселення : власники більше не повинні чекати на роки, щоб повернути свою нерухомість.
• Посилення відповідальності : суворе покарання (до 7 років позбавлення волі) має відлякувати потенційних порушників.
• Компенсація збитків : можливість відшкодування як матеріальних, так і нематеріальних збитків робить захист прав власників більш ефективним.

Як це працює на практиці?

1. Власник виявляє незаконне заняття :
   • Наприклад, квартира зайнята без дозволу, або орендар відмовляється залишати житло після закінчення договору.
2. Подання заяви :
   • Власник подає скаргу до поліції чи прокуратури, надаючи докази свого права на нерухомість (наприклад, договір купівлі-продажу, витяг з реєстру).
3. Дії влади :
   • Поліція перевіряє обставини і за наявності підстав може негайно вимагати звільнення нерухомості.
   • Якщо порушник чинить опір, поліція з дозволу прокурора проводить примусове виселення.
4. Судовий процес :
   • Власник може подати позов про відшкодування збитків, надавши докази чи спираючись на презумпції.
   • Суд визначає розмір компенсації, включаючи можливі нематеріальні збитки.

Висновок

Стаття 634-біс Кримінального кодексу Італії , запроваджена у 2025 році, значно посилила захист прав власників нерухомості. Тепер незаконне зайняття житла є кримінальним злочином, який карається позбавленням волі до 7 років. Прискорені процедури виселення та можливість отримання компенсації за шкоду роблять цю норму важливим інструментом захисту приватної власності. Водночас, стаття 648-біс, що стосується відмивання грошей, регулює зовсім інший тип правопорушень, пов'язаних із легалізацією злочинних доходів.