Як безпечно набути житло за допомогою іпотеки та уникнути фінансових втрат: небезпеки та рекомендації нотаріуса.

Як придбати майно за іпотекою: уникнення ризиків і захист угоди

Ви маєте намір купити майно з обтяженням?

Вище детально описані юридичні кроки, які дозволяють захистити завдаток, повністю погасити заборгованість та зняти іпотечне обтяження.

Угода про купівлю-продаж об'єкта, обтяженого речовою заставою, є абсолютно законною. Однак вона вимагає максимальної обережності: застава залишається за об'єктом навіть після зміни власника через так зване "право прямування" (diritto di sequela). Щоб безпечно купити квартиру з іпотечним обтяженням, зазвичай використовують один із трьох основних шляхів: Досрочне погашення боргу продавцем до укладення основного договору; обтяження;

Формальний переклад залишку діючого іпотечного кредиту на покупця (accollo del mutuo).

Що таке іпотека, як вона працює і яких видів буває

Іпотека (найчастіше банку) право примусово вилучити обтяжену нерухомість для погашення свого кредиту та отримати задоволення з виручених від продажу коштів переважно перед іншими кредиторами.

Іпотека виникає та набуває юридичної сили виключно з моменту внесення запису до реєстрів нерухомості (Conservatoria). Ця формальність має правовстановлюючий характер: без реєстрації іпотеки юридично немає. З моменту реєстрації вона дає кредитору два ключові привілеї:

Право прямування (diritto di seguidoo): обтяження залишається прив'язаним до об'єкта незалежно від зміни власників. Нерухомість можна продавати, але кредитор зберігає право вилучити її навіть у нового покупця.

Переважне право (diritto di prelazione): при примусовому стягненні вимоги іпотечного кредитора задовольняються з виручених коштів в першу чергу порівняно з не. правовій системі виділяють три форми іпотеки:Добровільна (ipoteca volontaria): виникає на підставі договору або односторонньої заяви. Найчастіший приклад — купівля житла із заставою на користь банку, який видав іпотечний кредит.
Судова (ipoteca giudiziale): оформляється на підставі судового рішення про виплату боргу, виконавчого судового наказу або інших судових актів.

legale): право на реєстрацію іпотеки надається певним кредиторам безпосередньо законом без згоди боржника (наприклад, на користь продавця в якості гарантії виплати повної вартості об'єкта). про іпотеку зберігає чинність протягом 20 років з дати реєстрації. Подальший статус обтяження залежить від управління боргом та дій кредитора:Погашення боргу раніше 20 років: при повному закритті кредиту заставне право припиняється. Для банківських іпотечних кредитів застосовується автоматичне анулювання (ex Legge Bersani) без необхідності оформлення окремого нотаріального акту.
Кредит на строк більше 20 років (наприклад, на 25 або 30 років): щоб застава не закінчилася всередині терміну виплати, кредитор іпотеку до закінчення 20-річного періоду. Це пролонгує її дію ще на 20 років із збереженням початкового старшинства застави.
Відсутність продовження: якщо 20-річний термін закінчився без продовження, іпотека автоматично припиняє свою дію. Сам фінансовий борг залишається дійсним, але кредитор втрачає право матеріальної застави на об'єкт. Чи можна продати квартиру, якщо вона знаходиться в іпотеці? Закон дозволяє продаж нерухомості з іпотечним обтяженням. Наявність застави не блокує угоду і вимагає попереднього дозволу кредитора. Однак, оскільки іпотека слідує за річчю, на ринку застосовуються три безпечні сценарії:

Погашення боргу та анулювання обтяження на угоді (rogito): частина покупної ціни спрямовується безпосередньо на закриття залишку боргу продавця одночасно з підписанням договору.
accollo): покупець вступає в діючий кредитний договір продавця і бере на себе виплату платежів, що залишилися. Іпотека залишається активною на об'єкті.
Попереднє погашення до угоди: продавець самостійно закриває свій борг до підписання основного договору, передаючи майно повністю вільним від обтяжень.

Що станеться, якщо купити квартиру з і гашення?

Придбання об'єкта без формального та узгодженого зняття іпотечного обтяження тягне за собою прямі ризики:
Ризик арешту та продажу з торгів (pignoramento): якщо початковий боржник і кредитор має виставити на боржник і кредитор повинен виставити на борг аукціон, навіть якщо майно вже належить третій особі, яка не має відношення до боргу.
Відмова у видачі іпотеки покупцеві: якщо ви плануєте купити обтяжену квартиру із залученням нового іпотечного кредиту, банк відмовить у фінансуванні, якщо на об'єкті є. Банку потрібна перша черга застави, вільна від попередніх обтяжень.
Процедура очищення від іпотеки (purgazione): покупець може вдатися до судової процедури очищення (запропонувавши кредиторам узгоджену ціну або оцінну вартість майна), однак процес.

Найпоширеніші помилки при купівлі

Продаж та купівля обтяженого об'єкта вимагають граничної уважності. Ось основні помилки:
Передача задатку безпосередньо продавцеві: передача грошей продавцю, що зазнає фінансових труднощів, створює ризик їх втрати у разі його неплатоспроможності.
Відсутність захисних застережень у попередньому договорі: ризиком отримати майно з неанульованою іпотекою.
Незалучення банку-кредитора: віра усним обіцянкам продавця погасити борг після отримання грошей замість організації присутності представника банку на угоді.
Недооцінка природи судовою або податковою/вибагливою іпотекою потрібно враховувати, що процедури та терміни їх зняття набагато складніші, ніж у стандартних банківських кредитів.
Ігнорування термінів оновлення реєстрів: фактичного погашення боргу.

**Як захистити себе на етапі попереднього договору (preliminare)**

Попередній договір — головний інструмент створення правових гарантій для покупця.
Закон № 124/2017
<. Замість передачі задатку продавцеві покупець може запросити перерахування коштів у спеціальний захищений рахунок нотаріуса. Нотаріус утримує суму та переказує її продавцю тільки після офіційної перевірки зняття іпотеки або отримання акта згоди на її анулювання.
У складних випадках рекомендується виконувати транскрипцію (офіційну реєстрацію) попереднього договору. Це створює пріоритет перед третіми особами і запобігає ситуації, коли нові записи та обтяження, що виникли пізніше, можуть перешкодити угоді. обтяжень: офіційна заява продавця із зобов'язанням передати об'єкт вільним від іпот