Опитування Банку Італії: ціни на житло продовжують зростати, пропозиція не встигає за попитом

Згідно з традиційним квартальним дослідженням Банку Італії, присвяченим ринку житла (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), у третьому кварталі 2025 року в Італії простежується стабільне зростання цін на житлову нерухомість. При цьому середня знижка при угодах продовжує зменшуватись, а середній термін продажу нерухомості досяг історично низьких значень. Спостерігається відновлення попиту з боку покупців, тоді як обсяг пропозиції постійно скорочується.

Ціни впевнено зростають майже всюди

У III кварталі 2025 року чистий баланс між оцінками зростання та зниження цін на житло піднявся до +7 процентних пунктів (порівняно з +5 п.п. у II кварталі) і був значно вищим, ніж у аналогічний період 2024 року. Позитивний баланс спостерігається практично по всій країні, за винятком Півдня Італії (Меццоджорно), де він залишається негативним, хоча значно покращився порівняно з попереднім кварталом.

Найбільше зростання цін відзначається у великих містах Північного Сходу та Центральної Італії: там частка агентів, які повідомили про підвищення цін, ще більше зросла.

Середня знижка від початкової ціни трохи зменшилася до 7,5% (з 7,8% у попередньому кварталі) і залишається на найнижчих рівнях за всю історію спостережень. У найбільших містах Північного Сходу знижки опустилися нижче 5%. Середній час продажу нерухомості трохи зріс до 5,6 місяця (з 5,4 місяця), але залишається близьким до історичного мінімуму.

Попит відновлюється, а пропозиція продовжує зменшуватися

Негативний баланс між оцінками зростання та зниження числа потенційних покупців відчутно скоротився, особливо у великих містах та мегаполісах. З іншого боку, агенти нерухомості продовжують фіксувати зменшення кількості нових доручень на продаж. Чистий баланс за поточним портфелем доручень склав –32 п.п. (-30 п.п. у попередньому кварталі і -25 п.п. роком раніше), а за новими дорученнями – -30 п.п.

Доступ до іпотеки залишається сприятливим

Проблеми з отриманням кредитів залишаються мінімальними: лише 19% агентств вказали на труднощі з фінансуванням як на одну з головних причин скасування угод. Частка угод, що фінансуються за рахунок іпотеки, зросла до 65,9%, а співвідношення суми кредиту до вартості об'єкта (LTV) досягло 78,4% — обидва показники повернулися до рівнів, що спостерігалися на початку циклу підвищення ставок ЄЦБ у липні 2022 року. Таким чином, умови кредитування залишаються загалом сприятливими для покупців.

Орендні ставки продовжують зростати, але повільніше

Зростання орендних ставок залишається значним, хоча темпи дещо сповільнилися: чистий баланс між оцінками підвищення та зниження склав +41 в.п. Більшість агентів пов'язують подорожчання оренди зменшенням пропозиції житла для довгострокової оренди. Це явище особливо виражене в містах і, на думку агентів, багато в чому обумовлено перевагою власників здавати житло подобово або на короткі терміни.

Вплив короткострокової оренди (типу Airbnb)

Частка агентств, які вважають феномен короткострокової оренди значним, трохи зросла і перевищила 50%. З них понад 80% відзначають відчутний вплив на ставки довгострокової оренди (більше 30 днів), причому понад 60% вважають цей вплив особливо сильним.

Водночас сприйняття впливу короткострокової оренди на ціни продажу дещо зменшилося по всій країні. Основним каналом впливу, як і раніше, вважається зменшення пропозиції об'єктів, виставлених на продаж: близько 40% операторів вказують саме на цей ефект.

Прогнози ринку стають оптимістичнішими

Очікування агентів щодо розвитку власного регіонального ринку та ринку нерухомості Італії загалом помітно покращилися порівняно як з попереднім кварталом, так і з аналогічним періодом 2024 року.

Що стосується очікуваних цін продажу в IV кварталі 2025 року, агенти в середньому прогнозують незначне зниження, але чисті баланси виявилися значно менш негативними, ніж роком раніше, що свідчить про поступове повернення впевненості учасників ринку.