Як продати свою квартиру орендареві і уникнути помилок

Продаж квартири, яку вже здали в оренду, можливий кількома способами. Власник може запропонувати орендареві купити житло або продати його іншій особі. При цьому важливо дотримуватися правил, що регулюють переважне право купівлі, угоду оренди та можливі податкові наслідки. Як можна продати квартиру орендареві У багатьох випадках продаж житла на сьогоднішній день. Цей метод дозволяє уникнути багатьох показів квартири стороннім особам, скоротити витрати на послуги агентств нерухомості та значно спростити весь процес угоди. Проте італійське законодавство містить певні процедури, що захищають права орендаря.

1. Офіційна пропозиція про купівлю Якщо власник має намір продати квартиру після закінчення першого терміну дії договору оренди (наприклад, після перших чотирьох років договору типу 4+4), орендареві може виникнути переважне право купівлі. У цьому випадку власник зобов'язаний надіслати офіційне повідомлення рекомендованим листом або через сертифіковану електронну пошту (PEC), вказавши:

• ціну продажу;
• термін для прийняття рішення.

2. Строк для відповіді

Після отримання повідомлення орендареві потрібно 60 днів, щоб повідомити, чи скористається він своїм правом на покупку.

Якщо відповідь надходить протягом 30 днів.

3. Вільний продаж Якщо перший термін договору вже завершився або орендареві офіційно відмовлено від покупки, власник може вільно продати квартиру будь-якому покупцеві. умовах.

4. Завершення оренди

Якщо орендар купує квартиру для власного проживання, він може скористатися податковими пільгами для першої нерухомості.

Після підписання договору купівлі-продажу оренда переходить на особу.

Що відбувається з договором оренди після продажу квартири

Якщо квартира продається іншій особі, діючий договір оренди не припиняється. Згідно зі статтею 1599 Цивільного кодексу Італії, новий власник автоматично стає стороною угоди замість колишнього власника.

Це означає, що:

• розмір орендної плати залишається незмінним;
• умови угоди не можуть бути змінені новим власником в односторонньому порядку;
• Коли договір оренди можна не продовжувати
• Власник має право відмовитися від автоматичного продовження угоди тільки у передбачених законом випадках.
• class="ql-align-justify">Наприклад, якщо він:збирається використовувати квартиру для власного проживання або проживання близьких родичів;
• не має іншої власної житлової нерухомості (>) квартиру.
• У такому разі орендареві повинно бути повідомлено принаймні за шість місяців до закінчення угоди. Саме в цій ситуації виникає переважне право купівлі.

Незареєстрований договір оренди

• Якщо договір оренди не зареєстрований в Податковому агентстві Італії або оренда здійснюється нелегально, такий договір не має. class="ql-align-justify">Після продажу новий власник має право вимагати вивільнення квартири, а особа, що в ній проживає, не матиме права на звичайні гарантії, передбачені законом.

Чи завжди орендар має переважне право на покупку Поширена думка, що орендар завжди має право першим купити квартиру. На практиці це неправильно.Згідно із Законом №431/1998, переважне право виникає лише за дотримання певних умов.

Право першої покупки відсутнє, якщо: class="ql-align-justify">квартира продається під час дії договору оренди;

• договір уже пройшов перше продовження;
• у власника є

квартира передається дружині або родичам до другого ступеня споріднення; будь-якому покупцеві.Продаж квартири іншій особі

• Продаж квартири з орендарем має свої особливості.
• Зайнята квартира зазвичай коштує дешевше за вільну. оренди:якщо договір закінчується незабаром, знижка відносно невелика;
• якщо до кінця оренди залишається кілька років, покупець зазвичай вимагає значно нижчу ціну.

-fyclass капіталу Розмір податку залежить від того, скільки часу пройшло з моменту придбання квартири. податку на приріст капіталу.

Якщо квартира знаходиться у власності менше п'яти років

• При продажу дорожче ціни покупки необхідно сплатити податок у розмірі 26% з отримано class="ql-align-justify">Продаж нинішньому орендареві

Переваги

• можна отримати практично повну ринкову вартість житла;
• не потрібно проводити багато показів квартири;
• покупець добре знає стан об'єкта, тому ризик наступних претензій мінімальний.

Орендар може використовувати своє становище для переговорів і домагатися зниження ціни, аргументуючи це тим, що квартиру з мешканцем продати складніше.Крім того, угода часто залежить від угоди. Якщо банк відмовить у фінансуванні, продаж може зірватися після декількох місяців очікування. class="ql-align-justify">Переваги

• об'єкт вже приносить стабільний дохід;
• продавець продовжує отримувати орендну плату аж до підписання

Інвестори зазвичай вимагають значної знижки. Крім того, орендар може ускладнити проведення переглядів квартир. В окремих випадках виникають проблеми з оплатою оренди, що може ускладнити продаж.Виплата компенсації орендареві за достроковий виїзд

• Іноді найвигіднішим рішенням стає угода з орендарем<> суть такої угоди полягає в тому, що власник виплачує мешканцю певну суму за добровільне звільнення квартири. Це не є вимогою закону, а є добровільною домовленістю сторін.
• варіант особливо виправданий, якщо вартість вільної квартири значно вища за вартість житла з діючим договором оренди.Наприклад, якщо продаж зайнятої квартири приводить до зниження ціни на 25 000 євро, то виплата орендареві компенсації у розмірі ong–5–7 нерухомості.
• Крім того, такий підхід допомагає уникнути тривалого очікування закінчення оренди або судової процедури виселення, дозволяючи значно швидше завершити угоду.