Ринок преміальної нерухомості сповільнюється, але не припиняється: Італія в центрі уваги інвесторів

Скорочений аналіз останніх звітів Knight Frank Риму та tar

Після тривалого періоду активного зростання ціни на преміальну житлову нерухомість продовжують зростати, але вже помірнішими темпами. При цьому ситуація суттєво відрізняється залежно від регіону, сегмента та конкретного міста. Про це свідчать дані із серії звітів Knight Frank за перше півріччя 2026 року (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence та European Residential Signals), що дають повну картину світового, європейського та італійського ринків нерухомості. враховуючи інфляцію, динаміка негативна

Індекс Global House Price Index, який відстежує 55 основних ринків світу, зафіксував у першому кварталі 2026 року середнє номінальне зростання цін на 1,4% у річному обчисленні. Це найслабший показник із третього кварталу 2024 року. Однак 91% ринків, що відстежуються, все одно показали позитивне номінальне зростання.

Головна проблема — інфляція. З урахуванням інфляції реальні ціни знизилися в середньому на 1,8% у річному вираженні. Інфляція продовжує з'їдати номінальний приріст, і для стійкого відновлення буде потрібно подальше зниження відсоткових ставок і ослаблення інфляційного тиску. Хто лідирує, а хто падає: Туреччина лідирує пономіна (+26,2%), але через високу інфляцію реальне зростання там негативне (-3,5%).

У топі за номінальним зростанням також Угорщина (+21,4%), Північна Македонія (+16,7%), Португалія (+16,1%).

Іспанія займає 7-ме місце зі зростанням на +13,9%, показ реальний плюс на 10,1%.

Внизу списку — материковий Китай (-6,3%) (-5,0%).

Азія домінує на світовому ринку преміального житла (Prime)

Індекс Prime Global Cities Index (47 міст світу) показав середнє зростання цін на премії 12 місяців. Ринок став більш вибірковим: інвестори дивляться на фундаментальні показники конкретних міст, а не на загальний світовий тренд. -8,6%, що говорить про завершення фази бурхливого розгону. За 5 років ринок Токіо виріс на 126,4%.

У топі азіатські ринки: Маніла (+19,9%), Дубай (+13,0%), Сеул (+11,3%), Сінгапур (+9,8%), Мумбаї (+8,2%). за зростанням став Дубай - космічні +180,7%. Аутсайдери: Ванкувер (-10,4%), Торонто (-9,5%), Гуанчжоу (-8,9%), Пекін (-7,3%), Шанхай (-7,2%). Лондон також залишається в мінусі (-4,0% за рік і -5,1% за 5 років).

Сегмент ультра-розкоші (Super-Prime): Дубай на вершині, Нью-Йорк і Гонконг пришвидшуються

У першому кварталі 2026 року зафіксовано 636 угод у 12 ключових містах на загальну суму 11,4 млрд доларів (середня ціна об'єкта — 18,6 млн доларів).

• Дубай утримав абсолютне лідерство:3 квартал). Однак Knight Frank зазначає, що цей пік припав на січень-лютий, до ескалації регіонального конфлікту наприкінці лютого 2026 року.
• Гонконг посів друге місце (94 угоди на 1,84 млрд доларів).
• Нью-Йорк млрд доларів, стрибок на +58% за квартал).
• Разом ці три міста сформували майже 60% усіх ультра-преміальних угод у світі. Лондон піднявся до 45 угод (836 млн доларів), але все ще дуже далекий від своїх показників 2022 року. Європа: курортні напрямки зросли на 60% за 5 років На європейському ринку преміальної нерухомості змінюється портрет покупця. Частка європейців (без урахування британців) знизилася до 40%, в той час як активізувалися британці та американці. Тоскані.
• Американці активно інвестують у Мілан, Ібіцу та Алгарві.
• Зростання цін за 5 років: У курортних регіонах («sun-led») ціни виросли колосально — Алгарве (+62%), Марбелья, Майорка, Ібіца та Сен-Тропе. Серед міст найкращу п'ятирічну динаміку показують Цюріх та Мілан.

Важливо враховувати валютний ефект: для американця чи швейцарця покупка в єврозоні зараз обійдеться «дешевше» з погляду сприйняття ціни через курсову різницю.

зростає, Мілан коригується, а Рим блищить

У глобальному контексті Італія показує різні результати залежно від міста та сегменту:

• Масовий ринок (Mainstream): Італія займає 27-е місце у світі з річним номінальним зростанням + (+2,8%). Це вище за показники Німеччини, Франції та Великобританії.
• Мілан (Prime-сегмент): Зайняв 32-е місце з 46 з показником -0,9% за рік. Це не спад, а нормалізація після найсильнішого п'ятирічного ралі, за яке ціни в Мілані зросли на +36% (7-й результат у світі). Міжнародний попит з боку американців і британців на Мілан залишається високим. За даними PIRI 100, у 2025 році елітна нерухомість у Римі зросла на 5,5%, піднявши столицю Італії на 23-е місце у світі — вище за Мадрид, Париж і Нью-Йорк. Рим:

1. Іноземці: Основний попит формують покупці з Великобританії, США, Франції, Польщі та Північної Європи. Британці часто переводять до Риму податкове резидентство, а американці купують престижні другі будинки. Важливу роль відіграє італійська «flat tax» (фіксований податок для багатих резидентів). Слідом за W Rome і The Rome EDITION відкриваються Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari та Six Senses. Паріолі, EUR і Аппіа Антика (остання приваблює цінителів приватності та історичних вілл). м (в районі "Золотого трикутника" / Tridente - ще дорожче). Це робить Рим украй конкурентоспроможним порівняно з Лондоном, Парижем чи Женевою. Найпопулярніший формат — житло «turnkey» (під ключ) з високим класом енергоефективності, «розумним будинком», консьєржем та паркуванням. Гострий дефіцит таких готових об'єктів і штовхає ціни у Римі вгору.