Як одночасно продати та придбати житло

Продаж однієї квартири з подальшою купівлею нової цілком можлива, хоча і вимагає уважного планування та злагодженості дій. Щоб уникнути ускладнень, важливо грамотно вести процес, враховуючи юридичні та фінансові моменти, а також правильно розрахувати час. Найкраще звернутися до фахівця, але можна все організувати і самостійно, дотримуючись чіткої стратегії. Ось кілька порад, як це зробити.

Як здійснити продаж та купівлю житла одночасно

Крок 1: Проаналізуйте ваші фінанси Насамперед оцініть вартість вашої поточної квартири. Проведіть оцінювання нерухомості, яку плануєте продати, та виставте її на ринок. Якщо час дозволяє, можна використати аванс від продажу для купівлі нового житла. У такому випадку варто підписати попередній договір з тривалими строками, щоб все встигнути.

Крок 2: Заплануйте продаж та купівлю З юридичної точки зору, одночасні операції з нерухомістю легальні та досить звичайні. Головне — злагоджено синхронізувати обидва процеси, щоб уникнути пауз або фінансових втрат. Особливо зверніть увагу на порядок дій та стан іпотеки, якщо вона у вас є.

Якщо першу квартиру ви придбали з податковими пільгами (як "перше житло"), важливо придбати нове житло протягом року від продажу, щоб зберегти пільги.

Практичні кроки:

1. Продаж наявного житла Можна звернутися до ріелтора або пошукати покупців самостійно. Рекомендується запланувати більше часу на угоду, наприклад, близько шести місяців до підписання договору купівлі-продажу (рогіто). Це дасть змогу знайти нове житло. Інший варіант — домовитися з покупцем про відкладене передання ключів.
2. Пошук нового житла Одночасно шукайте відповідну квартиру або будинок, визначившись із реалістичним бюджетом. Якщо підходящий варіант знайшовся швидко, можна домовитися про терміни заселення, щоб встигнути з ремонтом, або укласти угоду з умовою відкладення (наприклад, купівля відбудеться тільки після продажу наявного житла). Краще оформляти такі домовленості з фахівцем.
3. Синхронізація строків Найскладніший етап — передання ключів і завершення угоди. Важливо узгодити дати з нотаріусом, щоб завершення угод та передання грошей пройшло без затримок. Це забезпечить наявність необхідних коштів для завершення обох операцій.

Співпраця з однією ріелторською компанією

Залучення однієї ріелторської компанії для продажу та купівлі житла може значно полегшити процес. Єдиний агент краще координує обидві операції, зменшує ризики непорозумінь та надає персоналізовану підтримку. Обирайте перевірену компанію, яка оцінить вашу нерухомість, знайде відповідний варіант для купівлі та грамотно організує весь процес.

Що робити, якщо є іпотека

Якщо на вашій нерухомості є іпотека, у вас є декілька варіантів:

• Погашення іпотеки за допомогою отриманих коштів від продажу. Це найпопулярніший варіант.
• Передача іпотеки покупцю (так званий акколло), якщо це можливо.
• Оформлення "мостового" кредиту , щоб покрити перехідний період між угодами.
• Перенесення іпотеки на нове житло, змінивши об'єкт застави.

У будь-якому випадку знадобиться участь нотаріуса та узгодження з банком, щоб точно визначити залишок боргу.

Як виконати продаж та купівлю житла без рієлтора

Продати та купити житло можна і без агентства, але це вимагатиме додаткових зусиль. Все одно буде потрібен нотаріус для оформлення договору купівлі-продажу (рогіто), який офіційно підтверджує зміну власника.

Що потрібно зробити:

• Скласти попередній договір (компромессо), який зобов’язує обидві сторони угоди.
• Підготувати документацію: енергетичний сертифікат (APE), кадастрові документи та інші папери.
• Покупець обирає нотаріуса для оформлення угоди.

Скільки часу є на продаж "першого житла"?

Якщо ви використовували пільги при купівлі "першого житла", важливо продати старе житло та придбати нове протягом двох років (згідно з Законом про бюджет 2024 року, який набуває чинності з 1 січня 2025 року). Це правило поширюється на угоди, укладені 2024 року.

Як "забронювати" нове житло без продажу старого

Щоб "забронювати" нову квартиру до продажу існуючої, можна:

• Зробити умовну пропозицію про покупку , де придбання залежить від успішного продажу вашого житла. У цьому випадку ви вносите аванс, який зберігається у рієлтора до підписання попередньої угоди.
• Вказати у пропозиції термін дії (наприклад, 3 місяці). Якщо за цей час продати житло не вдасться, аванс повертається, а угода скасовується.
• Скласти компромесо — попередню угоду, яка фіксує наміри сторін до завершення всіх формальностей.

Скільки коштує продаж та купівля житла

Витрати покупця:

• Податок на реєстрацію : 2% від кадастрової вартості для "першого житла", 9% для "другого житла" (не менше 1000 євро).
• Іпотечний податок : 50 євро.
• Кадастровий податок : 50 євро.
• ПДВ (якщо купівля у забудовника): 4% для "першого житла", 10% для "другого житла".
• Нотаріальні послуги : 1-2% від вартості житла.
• Комісія рієлтора : 2-5% від ціни продажу (за домовленістю).

Витрати продавця:

• Комісія рієлтора : 2-4% від ціни продажу + ПДВ.
• Податок на приріст капіталу : якщо продаж відбувається протягом 5 років після покупки.
• Енергетичний сертифікат (APE) : приблизно 200 євро.
• Нотаріальні витрати : якщо є необхідність зняти іпотеку.

Висновок

Одночасний продаж та купівля житла — це складний, але здійсненний процес. Основне — добре спланувати всі кроки, правильно розподілити час і, за потреби, звернутися за допомогою до професіоналів. Це допоможе уникнути зайвих витрат і стресу.