Орендний договір за пільговими умовами 3+2: як він сприяє економії

Завдяки пільговому орендному договору власники зменшують податкове навантаження, а орендарі економлять на орендній платі.

В Італії вартість оренди житла суттєво підвищилася останніми роками, що призвело до парадоксальної ситуації: багато об'єктів нерухомості порожні, тоді як молодим родинам і вразливим групам складно знайти прийнятне житло. У такій ситуації пільгова оренда стає вигідним варіантом як для власників, так і для тих, хто знімає житло.

Що таке пільгова оренда

Коли житло пустує, а ринкові орендні ставки занадто високі, особливо для соціально незахищених, допомагає оренда за пільговими умовами. Це особливий формат оренди, де плата нижча за ринкову, що робить житло доступнішим.

Така оренда встановлюється на підставі територіальних угод, досягнутих між представниками власників і орендарів. Вона підтримує стабільну оренду житла і знижує ризик простою для власників.

Що означає "договір оренди за пільговою ставкою"

Згідно зі статтею 2, пунктом 3 Закону № 431/1998, дозволено укладення договорів оренди за узгодженою ставкою (також відомих як пільгові), що регулюються умовами, встановленими на місцевому рівні за офіційними угодами між сторонами.

Розмір орендної плати визначається цими територіальними угодами. Мінімальна тривалість такого договору складає три роки, з можливістю продовження ще на два роки (формула 3+2), як зазначено у пункті 5 тієї ж статті.

Податкові переваги для власників

Чому власники погоджуються на меншу орендну плату? Законодавство передбачає ряд податкових переваг:

• при заповненні декларації за формою 730 оподатковуваний дохід від оренди складатиме 66,5% від фактичної суми (замість 85%) - якщо не обрано cedolare secca;

• реєстраційний податок на договір знижено до 1,4% від орендної суми (замість стандартних 2%) і поділяється навпіл між власником та орендарем;

• при виборі режиму cedolare secca застосовується знижена ставка податку – тільки 10%;

• у деяких випадках дозволяється знижена ставка податку IMU: замість стандартних 7,6–10,6‰ може застосовуватися ставка у 4‰ для об'єктів, що здаються за пільговою ставкою.

Переваги для орендарів

Орендарі також можуть отримати податкові відрахування, якщо орендована квартира є їхнім основним місцем проживання:

• за доходу до 15.493,71 євро на рік — відрахування становить 495,80 євро;

• при доході від 15.493,71 до 30.987,41 євро - відрахування становитиме 247,90 євро;

• якщо орендареві від 20 до 30 років, його дохід нижчий за 15.492,71 євро, і житло використовується як основне — протягом перших трьох років відрахування збільшується до 991,60 євро на рік.

Що таке attestazione і коли вона потрібна

Якщо договір оренди за пільговими умовами укладено без залучення професійних організацій (наприклад, профспілок), необхідно отримати спеціальне підтвердження (attestazione) від однієї з таких організацій. Цей документ підтверджує, що договір відповідає умовам територіальної угоди. Він потрібен для:

• застосування пільгового оподаткування (наприклад, cedolare secca за ставкою 10%);

• отримання податкових відрахувань за орендним договором під час подання форми 730.

Отже, сторони можуть укласти договір оренди 3+2:

• або за підтримки спеціалізованих організацій;

• або самостійно, але з наступним отриманням attestazione.

Пільговий орендний договір для студентів

Існують також специфічні пільгові договори для студентів, що надають додаткові податкові полегшення.

Для власників:

• можливість обрати cedolare secca зі ставкою 10%;

• звільнення від сплати гербового збору та податку на реєстрацію;

• 25% знижка на податок IMU.

Для студентів та їх батьків:

• відрахування 19% від сплаченої оренди (максимум 2.633 євро на рік), якщо навчальний заклад розташований більш ніж за 100 км від місця постійної реєстрації;

• право на відрахування зберігається за батьками, якщо студент у них на утриманні;

• суборенда заборонена.

Тривалість такого договору: від 6 місяців до 3 років.