Продаж житла у спільному проживанні: права незареєстрованих партнерів, ризики та судові суперечки

Торгівля квартирою, де проживає незареєстрована пара (так званий громадянський шлюб, або convivenza di fa. Закон Італії (Legge Cirinnà № 76/2016) не розповсюджує на такі об'єднання автоматичні правила сімейного кодексу, які діють у офіційному шлюбі. Розпущеною парою розмір часток визначається угодою: нерухомість можна оформити в однакових частках (50/50) або пропорційно внесеним грошима. Важливо розрізняти право власності та зобов'язання за іпотекою. Сплата іпотечних платежів не робить особу автоматичним власником і не збільшує її без офіційного оформлення. Для захисту прав партнери можуть укласти Угоду про проживання (Contratto di convivenza) через нотаріуса або адвоката.

Особливі ризики:

• Торгівля між партнерами: Передача нерухомості між громадянським подружжям вимагає обов'язкового завірення нотаріусом. Продаж за заниженою ціною або без реального переказу грошей визнається прихованим даруванням (donazione indiretta). Це створює проблеми при подальшому отриманні іпотеки покупцями і дає право спадкоємцям продавця оскаржити угоду в майбутньому. партнерів:У випадку смерті власника: Вижив партнер отримує право тимчасового проживання (diritto di abitazione) на 2 роки (або до 5 років залежно від тривалості відносин). З наявністю неповнолітніх дітей або дітей-інвалідів цей термін не менше 3 років. Право анулюється при вступі в новий шлюб або створенні нової сім'ї.
• При розлученні: Партнер, який не є власником, зобов'язаний звільнити житло в розумний термін. Однак, якщо в сім'ї є неповнолітні або недієздатні діти, суд може зафіксувати право проживання в будинку за тим батьком, з яким залишаються діти. Якщо будинок оформлений на обох партнерів, застосовується режим звичайної часткової власності (comunione ordinaria). Торгівля житлом третім особам вимагає повної одностайності.При спільному продажу виручені кошти розподіляються строго по частках, зазначених у початковому акті купівлі (rogito). Перед сплатою грошей від загальної суми віднімаються: Залишок за іпотечним кредитом; Супутні витрати (комісія агентства, технічні експертизи);
• капіталу (plusvalenza), якщо об'єкт продається раніше ніж через 5 років після покупки і не був основним місцем проживання.

Що робити, якщо один із партнерів проти продажу?

• Викуп частки (Riscatto della quota): Один із партнерів викуповує частку іншого за ринковою вартістю з переоформленням залишку іпотеки на себе (з згодою
• class="ql-align-justify">Громадянська медіація (Mediazione civile): Обов'язковий досудовий етап урегулювання спору за участю адвокатів.
• Судовий розділ Якщо угоди не досягнуто, питання вирішує суд (ст. 1111 Цивільного кодексу Італії). Суддя може розділити будинок на дві незалежні квартири (якщо дозволяє планування), передати об'єкт одному партнеру із зобов'язанням виплати компенсації другому або виставити нерухомість на примусові публічні торги (аукціон), розділивши виручені гроші. Оскільки іпотека є солідарним боргом, нотаріус при продажу автоматично погашає кредитний залишок з отриманих від покупця коштів. Якщо іпотека оформлена 50/50, банк утримає по половині боргу з кожного, незалежно від того, хто фактично вносив щомісячні платежі. Нотаріус не робить автоматичних взаємозаліків.Проведений ремонт не змінює офіційні частки власності. Однак партнер, який повністю сплатив капітальні роботи, що збільшили вартість будинку, має законне право вимагати компенсації половини задокументованих витрат на підставі статті 2041 Цивільного кодексу Італії (безпідставне збагачення). продажу або заздалегідь підписати приватну угоду (scrittura privata) про взаємні взаєморозрахунки.