Як діє процедура виселення через несплату оренди

Процедура виселення за несплату оренди — це юридичний інструмент, що дозволяє власнику нерухомості отримати назад приміщення. Якщо орендар не сплачує орендної плати або додаткових витрат, таких як комунальні послуги, власник може відстояти свої права, ініціювавши процедуру виселення. Для цього складається повідомлення про виселення, яке має бути підготовлене адвокатом. Цей документ зобов'язує орендаря покинути приміщення у визначений строк і містить судове повідомлення для підтвердження виселення.

Як відбувається виселення за несплату

Процедура виселення за несплату регулюється статтями 658 та наступними Цивільного кодексу Італії. Закон надає спеціальну процедуру, яка дозволяє орендодавцю у випадку несплати орендної плати домогтися:

- передчасного розірвання договору оренди;
- звільнення та повернення приміщення;
- стягнення заборгованості з оренди.

Якщо орендар не виконує своїх зобов'язань щодо сплати оренди або комунальних витрат, власник може швидко вжити заходів для захисту своїх прав. Важливо діяти оперативно, щоб запобігти утворенню великої заборгованості, що ускладнить стягнення грошей. Пропуск одного платежу може бути випадковістю або тимчасовою проблемою, але якщо несплата триває два місяці, це вже суттєвий сигнал для власника.

Умови для початку процедури виселення

Щоб розпочати процедуру виселення за несплату, потрібно дотримати двох умов:

1. Наявність письмового та зареєстрованого договору оренди.
2. Несплата орендарем орендної плати чи додаткових витрат.

Виселення неможливе, якщо договір оренди не був оформлений письмово і зареєстрований у податковому органі. Усні домовленості чи "чорна" оплата оренди не дають права на виселення. У таких випадках власнику доведеться вдатися до іншої форми захисту — позову про звільнення приміщення від незаконного займання.

Щодо несплати, існують відмінності в залежності від типу оренди:

- Житлова оренда: Відповідно до статті 5 Закону № 392/78, достатньо несплати однієї місячної орендної плати або заборгованості за комунальні послуги на суму, еквівалентну щонайменше двом місяцям оренди.
- Нежитлова оренда (наприклад, комерційна): Використовується критерій "незначного порушення" (стаття 1455 Цивільного кодексу). Суддя оцінює серйозність порушення. Зазвичай застосовуються ті ж критерії, як і при житловій оренді.

Виселення за несплату можна ініціювати, якщо орендар не сплачує оренду або додаткові витрати (наприклад, комунальні платежі) з затримкою не менше 20 днів. Раніше цього терміну діяти не можна. Для нежитлової оренди суддя визначає значущість порушення, якщо несплата повторюється.

Етапи процедури виселення

Процедура виселення за несплату має чітку регламентацію і потребує обов'язкової участі адвоката. Основні кроки включають:

1. Підготовка та відправлення повідомлення про виселення: Власник складає акт повідомлення про виселення і одночасно через судового пристава відправляє повістку до суду з метою підтвердження виселення. Між повідомленням та датою судового засідання має пройти не менше 20 днів, якщо лише власник не попросить скорочення цього терміну.
2. Судове засідання: На засіданні суддя може:
- підтвердити виселення;
- надати орендарю відстрочку на погашення боргу;
- перевести справу у звичайний судовий процес, якщо орендар заперечує виселення.

Зміни, внесені реформою Картабія

Реформа Картабія внесла зміни до процедури повідомлення про виселення та його підтвердження. Тепер повідомлення обов'язково має бути вручене орендарю судовим приставом. Процес підтвердження виселення спрощено: якщо орендар не з'являється в суді, суддя може відразу підтвердити виселення без необхідності оформлення виконавчого листа у канцелярії суду. Також реформа заохочує використання сертифікованої електронної пошти (PEC) для спрощення процедури та зменшення термінів.

Що відбувається після повідомлення про виселення

Якщо орендар не залишає приміщення добровільно після отримання повідомлення, власник може розпочати виконавчу процедуру для примусового виселення. Ця процедура включає такі етапи:

1. Суддя підтверджує виселення та видає виконавчий ордер на звільнення приміщення.
2. Орендареві надається строк (зазвичай 10 днів) для добровільного звільнення приміщення.
3. Якщо орендар не виконує вимог, судовий пристав повідомляє її про виселення (так зване повідомлення про виселення).
4. Судовий пристав встановлює дату, до якої приміщення має бути звільнено.
5. Якщо орендар продовжує займати приміщення, судовий пристав може звернутися до поліції для примусового виселення.

До звільнення приміщення орендар зобов'язаний продовжувати оплачувати оренду і, за необхідності, покривати судові витрати власника.