Як діє процедура виселення через неплату орендної плати

Процедура виселення через неплату орендної плати - це правовий механізм, що дозволяє власнику нерухомості вимагати вивільнення приміщення. Коли орендар не розраховується з орендною платою або додатковими витратами (наприклад, комунальними платежами), власник може захистити свої права, ініціюючи процедуру виселення через неплату. Для цього складається акт повідомлення про виселення, який має бути складений юристом. Цей документ зобов'язує орендаря вивільнити приміщення у визначений термін і містить повістку до суду, де буде підтверджено виселення.

Як відбувається виселення через неплату

Процедура виселення через неплату регулюється статтями 658 та наступними Цивільного кодексу Італії. Законодавство передбачає спеціальну процедуру, яка дозволяє орендодавцю у разі неплати орендної плати досягти:

- дострокового розірвання договору оренди;- вивільнення та повернення нерухомості;- стягнення боргу з орендної плати.

Коли орендар не виконує обов'язки щодо оплати оренди або комунальних витрат, власнику варто оперативно діяти для захисту своїх прав. Важливо діяти швидко, щоб уникнути накопичення великого боргу, що ускладнить вимогу коштів. Пропуск одного платежу може бути випадковістю або тимчасовою проблемою, але якщо неплата триває два місяці, це вже серйозний сигнал для власника.

Умови для ініціювання виселення

Для початку процедури виселення через неплату необхідно виконання двох умов:

1. Наявність письмового та зареєстрованого договору оренди.2. Факт неплати орендарем орендної плати або додаткових витрат.

Виселення неможливе, якщо договір оренди не був укладений письмово та зареєстрований у податковому органі. Усні угоди або сплата оренди "вчора" не дають права на виселення. У таких випадках власнику доведеться звернутися до іншої форми захисту - позову про вивільнення приміщення від незаконного зайняття.

Щодо неплати, існують відмінності залежно від типу оренди:

- Житлова оренда: Згідно зі статтею 5 Закону № 392/78, достатньо неплати однієї місячної орендної плати або боргу за комунальними витратами на суму, що еквівалентна як мінімум двом місяцям оренди.- Нежитлова оренда (наприклад, 1455 Цивільного кодексу). Суддя оцінює, наскільки серйозним є порушення. Зазвичай орієнтуються на ті ж самі критерії, що й для житлової оренди.

Виселення через неплату можна розпочати, якщо орендар не сплачує оренду або додаткові витрати (наприклад, комунальні платежі) з затримкою не менше 20 днів. Раніше за цей термін діяти не можна. Для нежитлової оренди суддя визначає, наскільки значним є порушення, якщо неплата повторюється.

Етапи процедури виселення

Процедура виселення через неплату чітко регламентована і вимагає обов'язкової участі юриста. Основні кроки такі:

1. Підготовка та надсилання повідомлення про виселення: Власник складає акт повідомлення про виселення та одночасно надсилає через судового пристава повістку до суду для підтвердження виселення. Між повідомленням та датою судового засідання має пройти щонайменше 20 днів, якщо власник не звертається до скорочення цього терміну.2. Судове засідання: На засіданні суддя може: - підтвердити виселення; - надати орендарю відстрочку для погашення боргу; - перенести справу у звичайний судовий процес, якщо орендар заперечує виселення.

Зміни, внесені реформою Картабія

Реформа Картабія внесла зміни до процедури сповіщення про виселення та його підтвердження. Зараз повідомлення обов'язково має бути доставлене орендареві судовим приставом. Процес підтвердження виселення спрощено: якщо орендар не з'являється до суду, суддя може одразу підтвердити виселення без необхідності оформлення виконавчого листа у канцелярі суду. Також реформа заохочує використання сертифікованої електронної пошти (PEC) для спрощення процедури та скорочення термінів.

Що відбувається після повідомлення про виселення

Якщо орендар не вивільняє приміщення добровільно після отримання повідомлення, власник може розпочати виконавчу процедуру для примусового виселення. Ця процедура включає такі етапи:

1. Суддя підтверджує виселення та видає виконавчий ордер на вивільнення приміщення.2. Орендареві надається термін (зазвичай 10 днів) для добровільного вивільнення приміщення.3. Якщо орендар не виконує вимогу, судовий пристав повідомляє його про виселення (так зване повідомлення про виселення).4. Судовий пристав встановлює дату, до якої приміщення має бути вивільнено.5. Якщо орендар продовжує займати приміщення, судовий пристав вимагає втручання поліції для примусового вивільнення.

До моменту вивільнення приміщення орендар повинен продовжувати оплачувати оренду і, за необхідності, покривати судові витрати власника.