Цвіль у помешканні: коли орендну плату можна не сплачувати

Якщо житло покрите пліснявою, в деяких випадках орендар може залишити приміщення без оплати оренди. Але перед цим слід обов'язково інформувати орендодавця.

Відповідно до статей 1578 та 1581 Цивільного кодексу Італії, орендар має право на скасування договору оренди без попереднього повідомлення і штрафів, якщо житло стає непридатним для проживання через плісняву і несе загрозу для здоров'я.

Коли можливо не платити за оренду

Цвіль може бути підставою для несплати оренди, лише якщо вона робить житло повністю непридатним для проживання, змушуючи орендаря його покинути.

Якщо ж пліснява вразила лише частину житла (наприклад, одну кімнату), орендар може вимагати зниження орендної плати, пропорційно до втрати можливості користування частиною приміщення.

Чому пліснява - серйозна проблема

Відповідно до рішення суду Трієста №162/2019, навіть незначна наявність плісняви знижує якість життя в помешканні, погіршує санітарні умови і псує його зовнішній вигляд. Це визнається як суттєвий дефект, що надає право на зменшення орендної плати.

Якщо пліснява значно погіршує умови проживання і порушує договір, орендар може вимагати скасування контракту або зменшення оренди, за умови, що він не знав і не міг знати про наявність таких дефектів під час підписання договору.

Крім того, орендодавець може бути зобов'язаний відшкодувати збитки, спричинені недоліками житла, якщо не зможе довести, що не був обізнаний про їх наявність під час передавання квартири.

Медична довідка, що підтверджує шкоду здоров'ю від плісняви, може бути додатковим доказом, навіть якщо вона формально не входить до списку обов'язкових документів.

Потрібна згода сторін

Простого факту наявності плісняви недостатньо, щоб орендар самостійно відмовився від сплати оренди. Знижка або затримка платежів мають бути узгодженими з орендодавцем або призначені судом.

Судова практика не завжди визнає за орендарем право односторонньої відмови від платежів. Зокрема, Верховний суд Італії (постанова №18987 від 27.09.2016) постановив, що орендар зобов'язаний платити оренду, якщо приміщення ще можна використовувати хоча б частково.

Обов'язки орендодавця

Орендодавець зобов'язаний забезпечити житло в належному стані, що відповідає нормам та придатне для життя. Тому усунення плісняви та пов'язаних із нею проблем лягає на його відповідальність.

Орендар, зі свого боку, зобов'язаний здійснювати поточний догляд за житлом та дотримуватись умов договору.

Якщо винен сам орендар

Якщо пліснява виникла через неправильну поведінку орендаря — наприклад, він не забезпечував належну вентиляцію або не дотримувався правил експлуатації, — він сам несе відповідальність за наслідки. У такій ситуації відмова від орендних платежів буде вважатися порушенням, і орендар може отримати статус неплатника.

Якщо ж причина плісняви не залежить від орендаря - наприклад, через протікання з даху або погану гідроізоляцію, - усунути проблему зобов'язаний власник житла.

Що робити, якщо в орендованій квартирі є пліснява

Дії орендаря залежать від серйозності проблеми. Ось можливі кроки:

• Вимагати зменшення орендної плати, домовившись з орендодавцем або звернувшись до суду.

• Вимагати відшкодування збитків, якщо орендодавець не вжив своєчасних заходів.

• Розірвати угоду без попередження, якщо квартира визнана непридатною для проживання і небезпечною для здоров'я (згідно зі статтями 1578 та 1581 ЦК).

• Якщо пліснява спричинена проблемами в загальнобудинкових приміщеннях, можна звернутися з претензією до керівної компанії або кондомініуму.

Як діяти у разі появи плісняви

Головне правило: орендар не повинен діяти в односторонньому порядку. Не можна просто припинити платити оренду без узгодження з власником чи рішення суду.

Виключення - важкі випадки повної непридатності житла. В інших випадках орендар ризикує виявитися неправим, навіть якщо зазнає дискомфорту через плісняву.